El Contrato de Gestión Hotelera: evolución y perspectivas en el sector Hotelero

Contratos de Gestión Hotelera

El contrato de gestión hotelera (Hotel Management Agreement, HMA) es un instrumento estratégico clave para la expansión de cadenas hoteleras tanto a nivel nacional como internacional. Este tipo de contrato, que permite a las cadenas operar hoteles sin ser propietarios y recibir una compensación a cambio, ha evolucionado significativamente en respuesta a las cambiantes condiciones del mercado, las demandas de los propietarios y la creciente competencia entre operadores.

Estructuración de una Cadena Hotelera

Las cadenas hoteleras pueden optar por diferentes modelos para su expansión, incluyendo la propiedad directa, el arrendamiento de locales o negocios, la franquicia, y la gestión de negocios de alojamiento turístico. La elección entre estos modelos depende de factores como la disponibilidad de fondos, la voluntad de asumir riesgos y el control sobre la gestión. En contextos de inseguridad jurídica o política, los contratos de gestión hotelera y de franquicia son frecuentemente preferidos.

Naturaleza jurídica del Contrato de Gestión Hotelera

El contrato de gestión hotelera es un acuerdo consensual, sinalagmático y de naturaleza mercantil. Si bien no está regulado específicamente en muchos sistemas jurídicos, como el español, se rige por los principios de autonomía de la voluntad y las normas generales de obligaciones y contratos. Puede presentar similitudes con contratos de sociedad o de arrendamiento de servicios, dependiendo de la relación entre las partes.

Evolución del Contrato de Gestión Hotelera

Los acuerdos e gestión hotelera han experimentado cambios en términos de flexibilidad y trasparencia e torno a las tarifas y estructuras de incentivos. Estos acuerdos son generalmente extensos y difíciles de abandonar, con un énfasis en cláusulas detalladas que reflejan la complejidad de la relación entre operadores y propietarios. Se observa un interés creciente en aspectos relacionados con el Medio Ambiente, lo Social y la Gobernanza (ESG), lo cual está comenzando a influir en las negociaciones de los Contratos de Gestión Hotelera.

Perspectivas y cambios deseado

Tanto operadores como propietarios reconocen el valor de los Contratos de Gestión Hotelera, aunque existen áreas para mejoras. Los propietarios buscan mayor flexibilidad en los estándares de marca y una mayor transparencia en el proceso de negociación. Las cláusulas de terminación, aunque no siempre ejecutables, son importantes para establecer expectativas y proporcionar bases para la discusión en caso de problemas. Se observa un aumento en las disposiciones de terminación en caso de venta, con estructuras -más detalladas y períodos de bloqueo.

Retos y oportunidades en los Contratos de Gestión Hotelera

Los acuerdos de gestión hotelera suelen ser extensos y difíciles de abandonar, lo que ha llevado a un mayor escrutinio y a la inclusión de cláusulas más detalladas en los contratos. Sin embargo, tanto operadores como propietarios reconocen el valor de estos acuerdos. Los operadores prefieren los Contratos de Gestión Hotelera. sobre los arrendamientos, ya que les permiten expandir su marca y obtener tarifas de gestión e incentivos con una inversión mínima. Por otro lado, los propietarios aprecian la división del flujo de efectivo en comparación con los arrendamientos, lo que los hace atractivos desde una perspectiva financiera.

Flexibilidad y creatividad en tarifas e incentivos

Ha habido un aumento en la creatividad en torno a las tarifas de incentivo, con algunos acuerdos incluyendo tarifas de gestión de incentivos que crecen en porcentaje con el margen que el operador logra en el nivel de Ganancia Operativa Bruta (GOP). Esto ayuda a alinear los intereses de ambas partes. Además, los propietarios que invierten capital significativo en propiedades están viendo un aumento en los obstáculos de incentivo para los operadores, vinculados a porcentajes de valores de inversión.

Aspectos Medioambientales, Sociales y de Gobernanza (ESG)

El enfoque en ESG también está influyendo en las negociaciones de los Contratos de Gestión Hotelera. Aunque las discusiones sobre ESG están en sus etapas iniciales, se están viendo acuerdos para cooperar y discutir estos temas en el momento de presupuestar. Los propietarios están impulsando estas discusiones, buscando asegurarse de tener un producto viable y acceso al capital.

Cláusulas de terminación y cambios deseados

Las cláusulas de terminación por incumplimiento de una prueba de rendimiento, aunque no siempre sean ejecutables, son importantes para establecer expectativas y proporcionar una base para la discusión en caso de problemas. Además, las disposiciones de terminación en caso de venta están en aumento, con estructuras más detalladas como tarifas de terminación o períodos de bloqueo. Los operadores y propietarios desearían ver cambios como estándares de marca más flexibles, mayor transparencia en el proceso de negociación y contratos más cortos.

Otros términos típicos del Contrato de Gestión Hotelera

Un contrato típico de gestión hotelera incluye documentos como el acuerdo de gestión del hotel, un acuerdo de licencia para el uso de la marca, un acuerdo de servicios técnicos y un acuerdo de servicios centralizados para la comercialización y promoción del hotel. Estos contratos suelen contener cláusulas sobre la duración del acuerdo, las limitaciones en la autoridad del operador y las condiciones para la terminación, incluida la terminación anticipada.

La relación entre el propietario del hotel y el operador es a largo plazo y requiere una comprensión profunda de la dinámica del sector hotelero y de los objetivos del propietario. Aunque no existe un contrato perfecto, una negociación bien realizada puede resultar en una relación satisfactoria y beneficiosa para ambas partes. La evolución de los contratos de gestión hotelera refleja la necesidad de un equilibrio entre la rigidez de los estándares de marca y la flexibilidad y alineación de intereses entre operadores y propietarios, así como la importancia de considerar aspectos como ESG en las negociaciones.

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